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香港挂牌之全篇完整版危险的千亿!祥生地产股
日期:2019-10-03

  不 过客观地说, 拉长时间线,从名不见经传的区域房企到一举跨过千亿、手握超百个项目,祥生近年的发展是有亮点的。克而瑞数据显示,祥生2015年-2018年的销售额分别在109亿元、325亿元、620亿元、1029.2亿元,复合增长率超过100%。 在“1+1+X”战略(即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局)下,据媒体报道,祥生的布局城市快速冲破50个,布局项目超150个。

  “质押”出的高增长?多面君(公众号DMviews)一向秉承客观态度, 好的东西会夸,不好的也藏不住。比如...祥生地产的开发项目 存在大比例的股权质押和交错的资金操控。根据大智慧统计数据,祥生地产集团2016年至今共产生 股权质押141次 (含失效),几乎覆盖了所布局的开发项目,股权质押数量在房企中也颇为突出。仅计算天眼查提供的“祥生地产集团”2.3亿元和5040万股有效的出质股权数额,粗略计算其目前(部分)有效质押股权额已达到7.14亿元, 占股本约45%。{说明:由于祥生地产为非上市企业。香港挂牌之全篇完整版综合企业工商资料和信托资料,祥生地产注册资本15.8亿元,2018年净资产116.79亿,每股净资产约为7.39元。若以P/B的估值方法,按照房地产行业平均市净率1.3计算(未打折),股价估算为9.6元/股。}

  虽然股权质押是上市公司大股东的常规融资手段,使用市值30%-50%的股权质押也不少见,但股权质押的基础是资金偿还、流动资金有保证,风险在可控范围内,否则即使是上市企业, 也会出现价值打折、强制平仓或爆仓等严重亏损,甚至经营困境。更值得注意的是,祥生地产在股权质押外,有大比例信托融资,现场报码室云顶之弈怎么查战绩 将上线战绩查询。 并且成本不低。例如合凡资产发行的“祥生集团湖州项目”信托产品,规模不超过3亿元,期限12个月,预期年化 收益10% ; 2018年9月祥生地产在平安信托办理的7亿元信托融资,预期年化收 利率为9.8% ; 爱建信托基于祥生东台和诸暨两个项目发行的产品预计收益在8.3-9.7%,都远高于今年成立的房地产信托 收益率8.05% 。

  (数据来源爱建信托)信托研究员帅国让指出,信托产品收益率上升,是由于监管严、资金来源受限,融资方的资金需求大,而这直接推动融资成本上升。尤其自今年7月银保监要求控制地产信托规模,预示着房地产在信托等非标金融融资渠道上, 会面临更高的成本、更大的监管压力。实际上,10年前祥生地产就曾以高成本融资“名噪一时”,媒体报道,彼时为了盘活上海新江湾城地块,祥生集团以实际控制人陈国祥、朱国玲夫妇的个人资产作担保,用 高达16%的贷款利率 向沪市百大集团借款1亿元。而近年来祥生地产的股权质押信托条件中,除项目本身的土地、在建工程等抵押外,也基本明确“浙江祥生地产集团有限公司及其实际控制人陈国祥夫妇提供无限连带责任担保”,这就要求祥生的公司运营须稳健、创始人的信誉须保持,而 项目则必须周转速度够快 ,毕竟上述信托产品期限普遍在12-18个月。

  资金操控玩一招“险棋”?目前祥生地产操盘的周转速度得到一定的行业认可。据明源地产研究院资料,祥生地产针对新进城市要求“36710”(拿地3个月开工、6个月开盘、首开卖掉70%、10个月现金流回正),深耕城市要求“2579”,根据地城市要求“1478”(其中100亩以内的项目一次性推盘)。2017年祥生新拿的26个项目中有11个都达到了2579标准,为此祥生将团队、营销、设计、采招、金融都前置到了拿地之前。多面君(公众号DMviews)从祥生地产在售项目看到,其开发规模普遍在50万平方米以下,70万平、2300户以上的项目已能排到规模榜前列。也因项目小巧,大多数项目都能实现拿地后1年左右的时间清盘。但值得关注的是, 操盘周期一拉长,部分项目股权反复质押的风险就会显现。

  (数据来源:祥生地产)例如2017年12月开盘,目前仍在售的湖州祥生浔樾、祥生东方樾,两者建筑面积不超10万平。浔樾的项目公司湖州祥生弘景地产,曾在2017年11月向安图农商村镇银行股权抵押5000股,在失效后再于2018年3月15向民生银行杭州分行股权抵押5000股。东方樾也在2018年2月和11月先后向杭州慈抱投资、杭州善俭投资股权质押4000股和1000股。再如浙江台州的祥生未来悦,在今年6月首次开盘,而其拿地是在2017年2月25日。项目公司曾于2017年5月向中国华融资管浙江省分公司股权质押5000,当年10月再向杭州工商信托股权质押5000;2018年7月向北京格上理财顾问股权质押5000。一些拉长了周期的项目, 同一块资产被分割结构或分隔时间多次腾挪 ,虽难以厘清单体资产承担的信托责任规模,但其间的成本和现金流压力不言而喻。就目前祥生地产的项目融资杠杆率而言,明源研究院表示约在1:4的水平,地货比在1:2.5-1:3。按照9个月现金回流,祥生的自有资金周转能做到一年1.5次, 可粗略估算自有资金杠杆率约在18倍。寻找轻杠杆融资渠道和继续提升“周转速度”,必定是祥生地产控制风险和保持规模的重点,这也是“千亿后”祥生的难题。


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